2月8日，我们率先发布了星逸园要开盘的消息！ 一石激起千层浪！（图1） 别的平台上，引来了4.8万人围观！ 大家关心的问题，无外乎下面这些： 其一，有什么户型？什么时候开盘？ 这个大家可以翻翻我们前面的文章，你就有答案了！ 在看到户型图后，朱姐知道很多嘉兴有钱人们已经磨刀霍霍向牛羊，拿出各种看家本领腾挪资金，为星逸园开盘做准备了！ 其二，备案价会是多少？车位会绑几个？储藏室会绑几个？目前，价格没有公示，销售方案没有公示，但是等待的每一天都是煎熬啊！怎么办？ 今天我们索性当个吃瓜群众，猜一猜星逸园会卖多少钱？ 要知道，上周宝石公馆“捡漏价”的法拍房卖出了三万七的价格呢，那么，备受瞩目的星逸园到底会卖多少钱？ 对开发商来说，价格当然是越贵越好。 但是，要想进入市场，还是得问住建局同不同意，领导还要统筹权衡，综合考虑各种因素，最后，慎重拿出一个备案价。 假如我们是开发商和住建局，在“上有限制，下有成本”的情况下怎么定价呢？ 我们设想两个场景，一起来猜一猜。 上半场：猜出备案价 首先，我们假装自己是领导，测算出一个备案价（故事纯属虚构，请勿对号入座）。 第一步，考虑装标。 秘书小王最近愁白了头发，星逸园的备案价该咋算呀？今天，终于鼓足勇气去请教领导。 领导放下手中的文件，看看小王递过来的那堆资料，干脆利索地交代：“星逸园是精装交付，你可以用同为精装交付类型的楼盘进行参考，明德里，汇德里，隐秀湖畔、润府名园、臻境雅园等等，这些嘉兴第一梯队开发商作品的备案价都可以做参考。” 领导很快翻出目前市面上带装修的备案价最高的楼盘——中海·明德里的预售证看了一下，发现它最近一次精装高层备案均价21214元/㎡。 接着，领导查了下兴业公布的资料，忍不住赞了一句：“嗯，这一次，星逸园的装修可不像璟玥湾那样糊弄人，马桶盖还是智能的！”（图2）“嗯，这个装标还不赖呢？” 第二步，考虑公建园林。 领导又查了一下秘书递上来的资料。 小王琢磨了一下，慎重地建议：“人家兴业精心打磨，整整多花了两年，香港人的工资也高，人工成本可能翻倍，那么比明德里贵上2000元/㎡，您看行吗？” “不行，还有个问题不能忽略，那就是开发商的资金成本。” 到底是领导，考虑问题就是全面！（图3.4） “兴业他是现房卖的，打磨成现房的这段时间，兴业都是在自掏腰包，没有政府和消费者给它提供资金支持的，他的建设周期，可比其他开发商多了好几年呢。所以，和其他楼盘备案价相比，还需要加上打磨成现房再销售这几年所增加的管理成本、运营成本、财务成本等等。最后，兴业投了这么大笔的资本做生意，应该让人家开发商有合理的利润，赚该赚的钱，这个没毛病吧？你看看杭州，封顶熔断之后还给开发商预留了8%的利润率的。” “那么，在刚刚的基础上，再加上2000元/㎡，您觉得合理吗？” 小王立刻建议，反应非常敏捷。领导沉吟半晌，大手一挥：可！ 小结：备案价=21214（参考明德里备案价）+2000（装修更高级的成本）+2000(因现房销售而产生的财务成本等等）=25214元/㎡≈25000元/㎡屏幕前的你，您觉得这个备案价可以勉强接受吗？接下来，我们再假装自己是开发商，猜一下怎么在备案价基础上加价，根据星逸园已知的车位数和储藏室数，测算出车储加绑方案！

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